Сделки на рынке недвижимости с участием несовершеннолетних

Итак, несовершеннолетний ребенок стал собственником жилья или его доли. Рассмотрим как он может распоряжаться своей собственностью и в каких случаях закон позволяет сделки с участием детей до 14-ти лет на рынке недвижимости.

Сделки на рынке недвижимости с участием несовершеннолетних

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства. Любое изменение статуса жилой недвижимости, на которой проживает или зарегистрирован ребенок, следует согласовать в органах опеки и попечительства, которые защищают имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Перечень сделок, которые подлежат согласованию в ООП:

• Продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).

• Обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.

• Передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.

• Аренда части квартиры или дома, на территории которой проживает несовершеннолетний.

• Деление долей в квартире или доме после приватизации (общая собственность).

Во всех случаях, при обращении родителей или опекунов (попечителей), положительные решения принимаются в тех случаях, когда в результате продажи, обмена, залога родители и дети улучшают свои жилищные условия, а не наоборот. Стандартный пакет документов при обращении в ООП включает: паспорта и свидетельства о рождении участников, правоустанавливающие документы на жилую недвижимость, свидетельство о браке, соответствующие предстоящей сделке с недвижимостью нотариально заверенные заявления. Дополнительную информацию можно получить при первичном обращении в органы опеки и попечительства.

В соответствии со ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун, попечитель и ближайшие его родственники не имеют право совершать сделки купли-продажи, обмена с несовершеннолетним подопечным. Исключение составляет передача недвижимости или имущества в качестве наследства или дара в безвозмездное пользование.

Важно: Несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14-ти лет считается недееспособным. Все документы в сделках с недвижимостью от его имени и в его интересах подписывают родители, опекуны, попечители (ст. 26 ГК РФ). В возрасте от 14 до 18 лет, при обязательном наличии паспорта или свидетельства о рождении, несовершеннолетний подросток лично принимает участие в сделках (разрешенных органами опеки и попечительства). Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться за разрешением необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, не будет удостоверена нотариусом, а затем зарегистрирована в ФРС (Федеральной регистрационной службе) без соответствующего разрешения.

В последние годы было внесено много изменений в Гражданский кодекс РФ, из-за которых в некоторых случаях не требуется согласование с ООП. Но большинство нотариусов не удостоверят договор отчуждения жилой недвижимости, на которой зарегистрированы дети – не собственники жилья, без соответствующего разрешения.

Нарушение прав ребенка при сделках с недвижимостью встречаются довольно часто, а восстановление справедливости и признание сделки недействительной в судебном порядке занимает много времени, сил и средств. По этим причинам, некоторые покупатели неохотно идут на сделки с жилой недвижимости, в которой затрагиваются интересы несовершеннолетних. Но законопослушные родители, решившие улучшить жилищные условия для всех членов своей семьи, как правило, получают разрешение от ООП и сделки проходят в установленном порядке и в минимальные сроки. Однако при малейшем сомнении, всегда можно самостоятельно обратиться в органы опеки и попечительства и получить исчерпывающую информацию о правилах предстоящей сделки.

Регистрация (прописка) несовершеннолетних детей и подростков.

Действующее законодательство разрешает регистрацию на территории Российской Федерации несовершеннолетних детей и подростков в следующем порядке:

• Дети до 10 лет могут быть прописаны по месту жительства своих родителей. Оформление прописки в паспортном столе по заявлению родителей. Согласие других собственников жилья не требуется. Ребенок до 10 лет не может быть прописан на жилой площади других родственников.

• Дети в возрасте от 10 до 14 лет, по договоренности между родителями и детьми или при определенных обстоятельствам, могут быть зарегистрированы и проживать как с родителями, так и отдельно от родителей, по месту жительства ближайших родственников (бабушки, дедушки, взрослых сестры или брата).

• Дети после 14 лет, имеют право регистрации по месту жительства родителей, родственников или по другому адресу. Подросток вправе выбирать место жительства. В паспортном столе не имеют права отказывать в регистрации несовершеннолетним по месту жительства.

Возникает закономерный вопрос: как прописать ребенка временно или постоянно, если предстоит разрешенная органами опеки и попечительства сделка с жилой недвижимостью? Согласие на постоянную или временную регистрацию требуется только для взрослых, несовершеннолетний ребенок до 18-ти лет имеет право на постоянную или временную регистрацию вместе с одним из родителей без согласования с другими собственниками жилья. Следует отметить, что любая сделка с недвижимостью, регистрация ребенка и подростка, имеет свои особенности и решается в индивидуальном порядке. Родителям и опекунам следует быть внимательными при оформлении любых документов, когда речь идет о комфортном проживании и будущем несовершеннолетних детей.

 

Комментарии

Полезная статья, важно знать права ребенка в различных возрастных категориях при операциях с недвижимостью. Эти знания пригодятся при продаже/обмене квартиры. И если в этой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, значит нужно разрешение органов опеки.
Аватар пользователя in_da_miks

Операции с недвижимостью уже давно стали объектом пристального внимания всевозможных кидал. В том числе и из органов опеки и попечительства. Обворовывание сирот уже давно не новость. Положения нормативного акта вполне нормальные, только вот кто с ними познакомит 14-летнего ребенка, и поймет ли он полностью свои права - это уже вопрос. Считаю все подобные сделки должно проходить жестче, с контролем в несколько уровней.

Очень полезная статья , очень полезно знать какие права имеет ребенок и в каких случаях , я считаю, что какие-либо действия детей с недвижимостью должно быть под тчательным надзором властей , чтобы ребёнок не попался на удочку к мошенникам.

Актуальная статья, для органов опеки или социальных центров, ведь зачастую дети пои разделе имущества станеовятся на гране риска. Взрослые не воспринимают их как субъектов права на имущество и прежде всего как показывает практика контролирующие органы должны в имущественном споре принимать активное участие, зашищая детей.
Аватар пользователя Аня

А мне вот этот закон не по душе. Да, у детей есть права, но не стоит это превращать в цирк. Подумать только.... участие ребенка в сделке. Да что он понимает в свои 14 лет? А что делать с так называемыми трудными подростками, которые делают все возможное, чтобы позлить маму и/или папу. Нет, тут явный перебор. А что касается сирот и детей из неблагополучных семей, то, как страдали там дети, так и страдают. Таких детей этими законами не защитить.

То, что согласие других собственников жилья, для прописки ребенка не требуется, надо в паспортных столах большими буквами писать. При чем для самих работников. Мы не могли младшего сына целый месяц прописать из-за того, что моя сестра и мама, являющиеся собственниками жилья, отдыхали в Украине. Нам пришлось ждать их возвращения, чтоб согласие получить. А ребенок целый месяц жил без прописки, полиса и места в детский сад.

У вас остались вопросы? Мы можем вам помочь!